相続で利用できる「空き家特例」

「空き家特例」の活用　～相続で空き家を取得したら～

　亡くなった両親が生前住んでいた自宅を相続したものの、建物も古くなっているし自分はそこに住むつもりはないので売却したい…そんな悩みを持たれる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
通常、不動産を譲渡した場合にはその売却益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。両親が生前住んでいた自宅は取得から年数が経過しているケースが多いため、譲渡した場合の売却益が高くなる傾向にあり、その分払わなければいけない税金も多くなることになりますが、相続人が相続により取得した空き家を譲渡した場合には、その売却益から最大3,000万円を控除する特例が設けられています。これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例、通称「空き家特例」といいます。
うまく活用できれば単純計算でも税金を600万円以上抑えることができるため大きなメリットがあります。では、どのような場合にこの特例を使うことができるのでしょうか。主な要件を確認してみましょう。

～空き家特例適用のための主な要件～

１．家屋とその敷地両方を相続により取得した相続人が譲渡したものであること
　　　・家屋のみ又はその敷地のみを相続した場合は適用不可
　　　・相続人でない方が遺贈により取得したものである場合には適用不可
２．相続開始があった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること
　　　・相続発生日が令和2年11月13日であった場合には、令和5年12月31日までに売却することが必要です
３．家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
４．家屋は区分所有建物に該当しないものであること
　　　・マンションや一部の二世帯住宅は適用不可
５．亡くなる直前まで被相続人が一人で住んでいた家屋であること
　　　・被相続人が要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していたため、亡くなる直前に既に空き家となっていた場合は適用可能
６．売却先が第三者であること
　　　・親族等に売却した場合には適用不可
７．売却金額が1億円以下であること
８．売却した物件が次のどちらかに該当すること
　　(1)家屋を売却、又は家屋とともにその敷地を売却した
　　　・家屋は一定の耐震基準を満たしたものでなければ適用不可
　　　・相続開始時から売却時までに相続人がその家屋を自己の住居として使用していたり、自己の事業のために使用していたりした場合は適用不可
　　(2)家屋を取り壊した後に、敷地を売却した
・相続開始時から売却時までに相続人がその家屋と敷地を自己の住居として使用していたり、自己の事業のために使用していたりした場合は適用不可

　主だったものを見ただけでもかなり細かい条件をクリアしなければならず、少しハードルが高い特例であることがお分かりいただけると思います。特に要件８は、一定の耐震基準を満たしていない家屋は取り壊さないと特例を適用できないことを意味しており、二の足を踏む方もいるのではないでしょうか（もちろん家屋の取壊し費用は譲渡所得から差し引くことができるのですが…）。
　しかし、人生の最期を自宅ではなく老人ホーム等で迎えるケースもカバーされているなど、適用できるシーンは意外に多いと思います。両親が残してくれたせっかくの財産ですから、こうした特例を有効に活用していただきたいと思います。

なお、この特例が適用できる期間はこれまで令和5年12月31日までとなっていましたが、令和5年度税制改正でその期限が令和9年12月31日まで延長されることとなりました。また、適用要件にも若干の変更が加えられる予定となっています。
「空き家特例」を自分は適用できるのか、迷われることもあると思います。お困りの際はコンパッソ税理士法人までお気軽にご相談ください。

横浜青葉事務所　業務課　村山 健太