地積規模の大きな宅地の相続税評価

土地の相続税評価額には、その土地の大きさや形などによって様々な補正がかかる可能性がありますが、今回は「地積規模の大きな宅地」に該当する場合の規模格差補正についてまとめたいと思います。

平成29年までで広大地の評価減の規定が無くなり、平成30年以降から適用されている評価方法が「地積規模の大きな宅地の評価」（財産評価基本通達20-2）です。
この通達の趣旨は、評価対象地を戸建てに分譲して売る事を想定した場合の道路設置等の必要性を評価減として反映させる点にあります。

【適用要件】
「地積規模の大きな宅地」の適用要件は以下の通りです。

1 三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上であること。
（注）「三大都市圏」とは、首都圏整備法に規定する既成市街地または近郊整備地帯、近畿圏整備法に規定する既成都市区域または近郊整備区域、および中部圏開発整備法に規定する都市整備区域をいいます。
2 普通住宅地区または普通商業・併用住宅地区に所在すること。
3 都市計画法の工業専用地域に指定されていない地域であること。
4 指定容積率が400％（東京都23区では300％）未満の地域であること。
5 倍率地域において大規模工場用地に該当しない地域であること。
6 原則として市街化調整区域に所在しないこと。
　
適用可能なのは、「宅地」に限るわけではなく、上記の要件を満たせは、雑種地や市街地農地なども対象になり得るという事です。

【評価方法】
「地積規模の大きな宅地」の評価方法は次のようになります。

1 路線価地域に所在する場合
評価額＝路線価評価×（奥行価格補正率他各種補正率）×規模格差補正率×地積

2 倍率地域に所在する場合
次のイとロのいずれか低い価額です。
イ その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
ロ 宅地が標準的な間口距離・奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額×（奥行価格補正率他各種補正率）×規模格差補正率×地積
※「その宅地が標準的な間口距離・奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」とは、一般的に評価宅地の近傍の固定資産税評価を基に計算することが考え
られます。イの価額は各種補正の計算がなく、規模などによる減価要因が織り込まれないため、ロの方が低い価額になる可能性が高いと思われます。

【規模格差補正率の計算】
　規模格差補正率は次の算式により計算します。（小数点以下第２位切り捨て）
　
具体的に規模格差補正率を計算してみましょう。
広さ500㎡の土地（500×0.95+25）/500×0.8＝0.8
広さ2000㎡の土地（2000×0.9+75）/2000×0.8＝0.76
広さ5000㎡の土地（5000×0.8+475）/5000×0.8＝0.71
このように最低でも20％以上、広さによっては30％前後評価が下がることもあります。

【判定する上での評価単位】
宅地の評価は利用の単位となっている1画地の宅地ごとに行います。つまり、利用用途が異なる場合には別々の評価単位となるので注意が必要です。例えば800㎡の土地を居住用に400㎡、貸付用に400㎡使用している場合はどちらも「地積規模の大きな宅地」には該当しません。

一方マンションの1室所有であっても、マンション敷地の面積や指定容積率等、上の6つの要件を満たせば対象になります。

広い土地を所有していて相続税がどれくらいなのか試算してみたい方や、相続対策としての広い土地の活用方法を検討している方は、土地評価に詳しい税理士に相談することをお勧めします。

横浜青葉事務所　　
青木 誠