賃貸不動産オーナー必見！民法改正で変わる保証契約

2020年4月1日より「民法の一部を改正する法律」が施行されます。この法律は「120年ぶりの民法の大改正」と称されるように、様々な改正点がありますが、今回は主に賃貸不動産オーナーの方々に関わる保証契約の改正点について触れていきたいと思います。

まず、保証契約とは、主債務者が債務の履行をしない場合（例：借金をしたが払わない）に、主債務者に代わってその債務を履行する義務（例：その借金を債権者に払う）を負う契約を言います。アパートの一室を不特定人に貸す場合にも、賃借人に保証人をたててもらい、物件の損害や家賃の滞納という将来的なリスクに備えるケースが一般的かと思います。

なお、この場合、単なる保証契約ではなく連帯保証契約となっているケースが多いでしょう。
連帯保証契約では、主債務者に財産があるかどうかに関わらず、債権者が保証人に対して支払いを求めたり、支払えない場合は財産の差し押さえをしたりすることができますので、債権者の立場が強く、保証人にとっては非常に酷な契約と言えます。

それでは話を戻して、実際に賃貸人が損害を被った際には、どの程度まで保証人に損害額を請求できるのでしょうか。賃貸借契約書を見てみると下記のような条項になっていることが多いかと思います。
「連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務を負担する。」

この条項を見ると極度額（保証人が負う債務の上限額）の記載がありませんので、保証人に対して、損害額が100万円であれば100万円、1億円であれば1億円の請求が可能ということになります。このように、債務が特定されていない契約を根保証契約といいますが、今回の民法の改正点がここにあります。

改正後の民法第465条によると、極度額の定めがない個人との根保証契約は無効となります。法人との根保証契約は除かれますので、保証会社を利用する場合は、該当しないことになります。つまり、2020年4月以降は、賃借人のたてる保証人が個人の場合、契約書等の書面で極度額を「〇〇円」と明瞭に定めないと、いざ賠償事案が発生したとしても保証人に対して債務の履行を求めることは一切できなくなるということです。

そうすると次に問題となるとは、極度額の設定金額になります。
何かあっては困るからと「極度額は1,000億円」と明記できるのかどうか。通常、契約書で1,000億円と記載があった場合、賃貸人にとって保証人の確保が難しくなることは想像に難くありません。
また、不相応に高額な極度額は、民法第90条の公序良俗違反に基づき無効となるケースも想定されます。そこで、国土交通省より公表されている「極度額に関する参考資料」（平成30年3月30日国土交通省住宅局住宅総合整備課 公表）を1つの金額の目安として考えて戴ければよいかと思います。この資料では、特定の家賃保証会社の1年間の損害事案件数と損害金額が出ています。例えば、月の賃料が8万円～12万円の物件の場合、最大の損害額でも約418万円というデータが出ており、平均をとると大体賃料の2年間分くらいが件数としては多くなっています。したがって、これらの金額を考慮した極度額を定めることで、契約書としての妥当性も担保できるかと思います。

なお、国土交通省HPでは、民法改正後の契約書のサンプル（保証人種別）も掲載されております。保証契約のルールが変わるリスクに備える意味で、これらを活用しながら今のうちから準備されてはいかがでしょうか。

横浜青葉事務所　渋谷秀孝