確定申告の方法　不動産経営の場合

不動産経営者の確定申告

「不動産賃貸経営を始めたけれど、確定申告はどうやってやればいいんだろう」
「今まで税理士にお願いしていたけど、節約のために自分で確定申告したい。でもどうしたらいいのか……」
と、お悩みの方向けにコンパッソ税理士法人が不動産経営の確定申告について解説します。参考にしていただけましたら幸いです。

不動産所得とは、賃貸料や、礼金、更新料といった土地や建物などの不動産を貸し出した際に得られる収入から、これらの収入を得るのにかかった経費（＝必要経費）を差し引いた金額をいい、必要経費とは、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費といった、不動産収入を得るために直接必要な費用のことをいいます。

不動産所得の確定申告は、青色申告の届出を提出し承認を受けている場合、青色申告決算書（不動産所得用）を使って行うため、この青色申告決算書（不動産所得用）に記載する内容は何を記載するのか、金額は何を集計するのか等について、以下ご説明いたします。

〇青色決算申告書に記載する収入

青色申告決算書（不動産所得用）には「不動産所得の収入の内訳」といった明細を記載する用紙が用意されており、
・貸家、貸地の別
・用途（住宅用、住宅用以外等の別）
・貸付面積
・月額の賃料、年額の賃料、礼金、更新料等、その他収入
を賃借人ごとに記載する書式になっています。

アパート・マンションを複数棟所有されている方で部屋数が多く書ききれない場合は、同じ書式の用紙に追記する方法か、アパート、マンションの棟ごとに合計記載し、その内訳を別途作成する方法が考えられます。いずれの方法にせよ、内訳を記載せず合計額のみを記載されるよりは、内訳を記載・添付いただく方が、税務署や金融機関といった第三者にとって内容を把握しやすいですし信頼が得られるでしょう。

　また、賃貸物件に付随して設置されている自動販売機や携帯電話等のアンテナ設置料も不動産収入になりますので漏れの無い様に記載しましょう。

〇青色決算申告書に記載する必要経費

・租税公課　
　固定資産税・都市計画税、事業税や、消費税の納税義務者である場合に支払う消費税、不動産物件を取得した際の登録免許税、不動産取得税といった税金が該当します。

固定資産税、登録免許税、不動産取得税は、賃貸している物件の土地、建物に係る税額を必要経費に計上します。ただし、賃貸をしていない建物や自宅の土地・建物に係る部分については必要経費になりません。自宅と賃貸物件が併用されている建物の場合は、自宅と賃貸部分の面積割合を計算し賃貸に係る部分のみを計上します。

・損害保険料
　保険契約期間のうち、その年に応じた期間分を必要経費として計上します。例えば5年契約の地震保険60万円を支払った場合、まず保険契約期間がいつから開始なのかを把握します。当年4月開始から5年間の契約だとすると、初年度は4月～12月の8か月間、60万円÷5年÷12ヵ月×8か月＝8万円が初年度に計上できる金額となります。

・減価償却費　
建物等の資産は年々価値が減少していくのですが、この価値が減少する金額のことを減価償却費といいます。減価償却する資産の価値が0円になるまでの年数を耐用年数といい、建物の用途や構造によってその年数が決められています。

建物の構造は、工事請負契約書、重要事項説明書等に記載されていますのでこれらの書類で耐用年数を判定することが可能です。
不動産物件を建築した場合は、契約書等に工事内容の詳細が記載されていることが多く、建物本体の躯体部分としての建物、電気設備や給排水設備といった建物附属設備、外構工事や路面舗装といった構築物に分類することができます。建物附属設備や構築物は建物本体よりも耐用年数が短いため、これらに分類することにより減価償却費を多く計上することが可能になります。

　中古の物件を購入した場合は売買契約書を確認します。売買金額のうち減価償却費が計上できる金額は建物部分のみで土地は減価償却できません。建物の金額が記載されていない場合は、合理的な方法により按分することになります。
・借入金利子
賃貸物件について融資を受けて購入した場合、その支払利子が必要経費になります。ただし初めて不動産賃貸をする場合、賃貸開始前の支払利子は必要経費にならず、購入した不動産の取得価額に計上することになります。
・給与賃金
賃貸物件の清掃や管理、修繕の業者手配、賃料の入金管理や集計、未収金の催促といった業務を、所有者ご本人に代わり身内の方や第三査の方が行った場合、その対価として給与を支払うことができます。
ただし、生活費を供にされている方に対する給与の支払いは注意が必要です。これらの方に給与を支給する場合は「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署に提出しないと必要経費にはなりません。届出書にはその方の仕事の内容、給与の金額、支給の時期を記載しますので、それらをどうするか事前に検討が必要です。
　
以上、お読みいただきありがとうございました。ご不安な面や不明点ございましたら何なりとご相談下さい。

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業務部　畠山　安定