不動産管理会社を利用すると節税になる?

最近のお客様との話題から
~不動産管理会社を利用すると節税になる?~  代表社員 白井輝次

最近、アパート経営者の方から質問ありました。

「うちくらいの規模になると不動産管理会社を利用した方が節税になると聞きましたが本当ですか?」と。

お考えのように、不動産管理会社を作ることによって節税をはかるケースは最近増えているようです。
しかし、規模が小さいと節税メリットはあまりないように思いますが、ケースバイケースで異なりますので専門家と相談ください。

 

まずは長所・短所で見てみましょう。
長所1.個人の所得を分散して節税をはかることができます。
長所2.会社から給与を得られるので、給与所得控除を受けることができます。
長所3.法人になると生命保険など損金算入型の加入が可能です。
長所4.青色申告の個人事業主の場合の繰越欠損は3年ですが、法人は9年間繰り越せます。
長所5.相続税の節税や納税資金準備などがより広くできるようになります。

 

短所1.法人設立や法人税の申告などの事務コストがかかる。
短所2.法人が赤字の場合でも法人住民税が7万円以上かかります。
短所3.社会保険が強制加入となります。(社会保険コスト発生)
短所4.不動産管理会社に実態が伴わないと、その収益と費用が税務調査で否認される恐れがあります。

 

不動産管理会社の管理形態
(1)管理料徴収方式・・・税務当局から管理業務実態が厳しく問われるだけでなく、管理料の世間相場は数%であり、よほど規模が大きくないとメリットが少ない。
(2)サブリース方式・・・いわゆるアパート等の一括借り上げ方式で、入居者からの家賃とオーナーに払う家賃の差額が法人の利益になります。

サブリース方式の長所は(1)の方式よりも多額の空室保証料を払い、所得税の節税効果が高くなります。
また相続税評価上も有利です。
短所は、適正な金額を算定しないと、税務調査で否認される可能性があります。

(3)不動産所有方式・・・会社が物件を所有し経営をします。
通常建物を個人から法人に売却し、家賃収入が100%法人に入ります。この方式が3つの中で最も節税効果があります。

対策(長所・短所を踏まえて)
どの方式を採用すべきか?それぞれの状況に応じて考えるしかないのですが、専門家の目で見ると、
(3)の不動産所有方式が、税務上も安定し、節税メリットもあり、より有効的かと思います。
但し、地代設定や、無償返還の届けなど税務上注意すべきことがたくさんありますので、詳しくはコンパッソ税理士法人にご相談ください。