相続により取得した「空き家」の譲渡所得について

 せっかく土地や建物を相続により取得しても、特に利用せずにほったらかしにしていませんか?地方の親から相続した実家。別に居所があり結局使わない都内にある実家。様々な理由でそのままになっていませんか?

 そこで今回は平成28年度の税制改正により導入された「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を紹介します。
この特例は相続又は遺贈により取得した家屋又はその敷地等について、一定の条件のもとに売却した場合に、その年の所得税の計算上譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できるというものです。ただし、その対象財産について特別控除等の他の特例を受けている場合には適用することができませんので注意してください。
 それでは、この特例のポイントを次にまとめていきます。

① どのような家屋又は敷地が対象となるのか
 1、相続開始の直前において、その被相続人のみが居住の用に供していたもの。
 2、昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有となっていないもの。
 3、相続開始から譲渡するまでの間に居住・事業・貸付の用途に供されていたことがない(通して空き家である)もの。
 4、家屋を取り壊さず売却する場合は一定の耐震基準を満たすもの。

② いつまでに譲渡すればよいのか
 1、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売ること。
 2、相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

③ いくらで売却すればよいのか
 売却価額(固定資産税の清算金を含む)の合計額が1億円まで。
  ※1、期間中に分割して売却する場合に注意が必要です。
  ※2、家屋等を共有で取得し、それぞれ別々に売却する場合に注意が必要です。

④だれが対象なのか
 ①の要件を満たした家屋を取得した者のみ。
  ※3、家屋の敷地のみを取得した者には適用がありません。


以上、制度の概要等です。この特例を用いることで、その年の譲渡所得の金額は次の算式により計算されます。

< 譲渡所得 = 譲渡価額 - ( 取得費 + 譲渡費用 ) - 3,000万円控除 >

 今回は売却を前提とした内容になりますが、取得した空き家をリフォームし賃貸用として活用したり、一定の要件を満たした相続人が居住用とすることで相続税の特例を受けることもできます。いずれにせよ、相続が起きる前から検討をしていただくことが肝要かと思います。検討の上でより専門的な意見が聞きたい方はぜひ一度、コンパッソ税理士法人にお問い合わせください。

参考:国税庁HP

東京練馬事務所 田中聡祐


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