増税間近!家賃・更新料に係る消費税率の適用関係

消費税増税発表後、あっという間にもうすぐ4月を迎えてしまいます。月日の経つのは早いもので・・・毎日が充実しているおかげか?それとも年のせいでしょうか?
さて、平成26年4月分家賃の適用税率について、平成26年1月に国税庁がQ&Aを公表しましたので混乱が収まったことと思います。今更ですが、おさらいしたいと思います。

不動産賃貸業を営む法人が、平成25年10月1日以降に締結する賃貸借契約書を例にご説明すると、

1.当月分の賃貸料の支払期日を前月○日としているケースで、平成26年4月分の賃貸料を平成26年3月に受領する場合
平成26年4月分賃貸料は、施行日以降の資産の貸付の対価として受領するものですから、施行前の平成26年3月中に受領していても、4月末日における新税率8%が適用されます。

2.当月分の賃貸料の支払期日を翌月○日としているケースで、平成26年3月分の賃貸料を平成26年4月に受領する場合
平成26年3月分の賃貸料であり、施行日前である平成26年3月分の資産の貸付の対価として受領するものですから、支払期日を4月としている場合であっても、3月末日における旧税率5%が適用されます。

消費税法の取り扱いにおいて、資産の賃貸借契約に基づいて支払いを受ける使用料等の額を対価とする資産の譲渡等の時期は、その契約または慣習によりその支払を受けるべき日とされていて、この場合、その使用料等の額から前受けに係る額を除くとされているから、ということです(消基通9-1-20)。
次の場合はどうでしょう。

賃貸借期間が月をまたいでいる場合(3月16日~4月15日の家賃を3月15日迄に受取る)
施行日をまたぐ賃貸契約の場合は、収受した日が施行日前であれば旧税率5%が適用され、施行日以後であれば新税率8%が適用されると判断することになります。

では、個人事業主の場合の上記1.のケースや、更新料を平成26年3月末までに受領した場合は、どうなるのでしょうか?

4.不動産所得を生ずべき事業を営む個人事業者が、平成26年4月分家賃を平成26年3月末に受領する賃貸借契約で入金日(平成26年3月)に収入を計上している場合
個人事業主が収受する家賃の、消費税率の引き上げに伴う税率の適用は、施行日以降に行う資産の譲渡等については新税率が、施行日前に行った資産の譲渡等には旧税率が適用されることになります(改正法附則2)。
そして、資産の貸付けに係る資産の譲渡の時期は、前受けに係るものを除き契約または慣習により賃料を収受すべき日とされています(消基通9-1-20)。
しかし、国税庁のQ&Aにより家賃に係る税率適用は、家賃の収受時期ではなく契約対象の期間で判断するとの解釈が示されました。この取扱いは、税率引き上げに伴う国税庁の取り扱いを示したものですから、個人事業者については収入計上の時期とする旨の取り扱いが示さない限りQ&Aを優先適用することになります。
したがって、個人事業者が平成26年の4月分を3月に収受し、所得税の計算上入金日に収入計上していたとしても、それは前受けに係るものとして新税率8%の税率を適用すべきものと考えることになります。

5.平成26年3月末に契約が終了する店舗や駐車場の更新料を平成26年3月末迄に受取る場合(例:更新期間平成26年4月1日~2年間、更新料は3月末迄に受取る場合)
更新料についての国税庁の取り扱い(タックスアンサー№6225)は保証金、権利金、敷金又は更新料のうち、返還しないものは「権利の設定の対価」とされていて、「更新契約効力発生日」に権利の設定がされると考えます。
消費税法上、更新料とは契約更新をするための権利の設定の対価であり、更新契約の開始日が資産の譲渡等の日となることから、新税率8%が適用されます。

以上のケースから、個人も法人も、一般的な契約に基づく賃貸収入に係る家賃や更新料は、家賃の収受時期ではなく、契約対象の期間で判断する、家賃、更新料の契約対象が4月であれば新税率8%が適用されるということになります。。
上記の件でご質問等ございましたら、コンパッソ税理士法人までお気軽にお問合せ下さい。

出典:国税庁HP

横浜青葉事務所 佐々木友美

 

この記事について評価にご協力ください
  •  参考になった 
  •  わかりにくかった 
  •  全く参考にならなかった 
  •  探していた記事と違った 

この投稿へのトラックバック

トラックバックはありません。


関連記事

■「加熱式たばこと紙巻きたばこ どっちを吸いますか?」

■税理士顧問契約は印紙がいるの?業務委託契約書はどう?

■非居住者の退職所得の選択課税について

■住民税特別徴収税額決定通知書とワンストップ特例

■出産費用と高額療養費について