住宅購入、消費税増税前後のどっちが有利? その3

第1回目では消費税の増税と住宅購入にかかる経過措置を、第2回目では住宅ローン減税の拡充についてご説明させて頂きました。
「住宅」の取得は、人生で1番大きな買い物と言っても過言ではありません。消費税が1%でも変われば支払金額が何十万円も違うという可能性もあります。最終回である今回は、住宅を取得するなら消費税増税前?それとも増税後?どちらが有利なのか簡単な前提を置いて、シミュレーションを行ってみたいと思います。

前提
・扶養家族 : 妻1人・息子(高校生)1人
・借入金 : 元金均等返済・返済期間35年
・取得住宅 : 一般住宅
・所得税・住民税は現行のままとします

ケース1
年収550万円 サラリーマン
各控除は社会保険控除77万円、扶養控除76万円、基礎控除38万円と仮定
借入金額2,500万円
住宅価額1,800万円(税抜)
土地価額1,200万円(土地の取得には、消費税がかかりません)

消費税増税後に住宅を購入した場合は、消費税負担が約54万円増加する一方で、住宅ローン減税により所得(住民)税負担が、10年間で約18万円減少しました。従って家計負担額が約36万円増加することになります。

ケース2
年収800万円 サラリーマン
各控除は社会保険控除113万円、扶養控除76万円、基礎控除38万円と仮定
借入金額4,000万円
住宅価額2,700万円(税抜)
土地価額1,800万円(土地の取得には、消費税がかかりません)

消費税増税後に住宅を購入した場合は、消費税負担が約81万円増加する一方で、住宅ローン減税により所得(住民)税負担が10年間で約137万円減少しました。従って家計負担額が約56万円減少することになります。

以上の結果、年収が高い家庭で住宅借入金残高が多い場合には、消費税増税後における住宅ローン減税の恩恵をより多く受けることができます。そのため、消費税増税後に住宅を取得した場合が有利となるケースが多いと考えます。しかし、住宅ローン利用者の最も多いと言われる年収400万円~600万円の家庭においては、住宅ローン減税を限度額まで使うことができず、消費税増税前に取得した方が有利となる計算になっています。

今回のシミュレーションについてこのような結果となりましたが、あくまでシミュレーションです。年収や借入金額など、人それぞれ異なりますので、必ずしもシミュレーションのようになるとは限りません。今回の結果は、住宅を必ずしも消費税増税前に購入する方が有利とは限らないという、1つの指針としてご参考になればと思います。
また、政府・与党は、平成26年4月より消費税が5%から8%の税率の引き上げに伴い、住宅を購入する人の負担を軽減するため、年収が510万円以下の人を対象に、最大で30万円を現金給付する方針を固めました。今後、具体的内容が明らかにされるので注目して下さい。

「住宅は、人生最大の買い物」です。将来の住宅ローンの返済など長期的な計画をたて、無理ない住宅購入が一番だと思います。そんな中、税金に関するご不明点等ございましたら、コンパッソ税理士法人までお気軽にご相談下さい。

川崎事務所 坪崎順

 

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