配偶者に対して居住用財産を贈与した場合の贈与税の優遇措置について（暦年基準の場合について）

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　生前に贈与により財産を取得した場合、年間１１０万円までは贈与税がかかりません。また婚姻期間が２０年以上の配偶者に対して、居住用不動産を贈与し、又は居住用不動産の取得資金を贈与した場合には、年間１１０万円の基礎控除にプラスして、２０００万円の特別控除を適用することができ、合計２１１０万円までは贈与税がかからないことになります。

＜メリット＞
贈与税の計算は、財産を相続税評価額によって評価しますので、現金で贈与を受けるよりも、不動産で贈与を受けたほうが、メリットが大きくなります。通常土地は時価の８割程度、建物は時価の６割程度の評価になります。
相続開始前３年以内に被相続人から贈与を受けた財産については、被相続人の相続財産に合算されて相続税の課税対象になりますが、この規定の特例を受けた生前贈与については、相続財産に組み込まれないこととされておりますので、相続開始前３年以内の贈与であっても相続財産に加算されることはありません。
配偶者から居住用財産の贈与を受け、その年中に贈与者が死亡した場合でも、この規定の適用を受ける旨の贈与税の申告書を提出した場合には相続財産に加算されることはありません。

贈与税の配偶者控除の適用が受けられる居住用不動産は、もっぱら居住の用に供する土地・家屋になりますが、店舗兼住宅についても、居住の用に供している部分について特例の適用があります。居住用の割合が９０％以上であるときは、その全部を居住用不動産とすることができます。　
また、不動産の贈与にあたっては、土地だけでなく建物についても共有の財産とした場合、居住用不動産を売却したときは、譲渡所得の計算上、居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除を夫婦そろって適用することができます。

＜適用条件＞
・夫婦の婚姻期間が２０年を過ぎた後に贈与がおこなわれること。（内縁関係の期間は含まれません。）
・配偶者から贈与を受けた財産が、自分が住むための居住用不動産であること、又は居住用不動産の取得資金であること。
・贈与を受けた配偶者は、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに居住していること、又はその取得した金銭等で翌年３月１５日までに
　居住用財産を取得し居住し、引き続き居住する予定であること。
・この規定の適用を受けようとする配偶者は、この規定の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書と添付書類をあわせて提出すること。
・配偶者が過去にこの規定の適用を受けていないこと。

＜留意点＞
この規定の特例を受ける場合、贈与税はかかりませんが、贈与により登録免許税（固定資産税評価額の２％）、不動産取得税（固定資産税評価額の３％）が課税されます。
贈与が土地又は借地権のみの贈与を受けた場合には、配偶者か同居親族が家屋の所有者である必要があります。
この規定は夫婦間の贈与のため、夫婦それぞれの相続税を考慮してから実行しないと逆効果になる場合もあります。

出典：国税庁ホームページ、
　　　「図解　相続税・贈与税」大蔵財務協会著