小規模宅地等の特例・二世帯住宅

ご存知の方も多いと思いますが、相続税対策で「小規模宅地等の特例・二世帯住宅」を活用することは、節税を考えるにあたり、非常に重要になってきます。
そこで今回は、「小規模宅地等の特例・二世帯住宅」について、概要等を簡単におさらいするとともに、税制改正後の注意点等をご紹介します。

概要
小規模宅地等の特例とは、相続又は遺贈(遺言)によって取得した財産のうち、(小規模宅地等がある場合には)その小規模宅地等については、相続税評価を減額することができるという制度です。
小規模宅地等とは、相続開始直前において被相続人等(被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族をいいます)の事業用若しくは居住用に供されていた宅地等で、一定の建物や構築物の敷地の用に供されているもののうち、次の区分に応じ、一定面積までの部分をいいます。

小規模宅地等の区分
1.特定事業用宅地等
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で、一定の要件を満たす被相続人の親族が取得したものをいいます。
   対象面積 400平方メートルまで
   減額割合 80%

2.特定同族会社事業用宅地等
被相続人及びその親族その他特別関係者が、発行済株式の50%超の株式を有する法人の事業の用に供されていた宅地等で、その宅地等を相続等により取得した被相続人の親族(申告期限においてその法人の役員である者に限ります)が申告期限まで引き続き所有し、かつ、申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されているものをいいます。
   対象面積 400平方メートルまで
   減額割合 80%

3.特定居住用宅地等
被相続人等の居住の用に供されてた宅地等で、被相続人の配偶者又は一定の要件を満たす被相続人の親族が取得したものをいいます。
   対象面積 240平方メートルまで
   減額割合 80%

4.貸付事業用宅地等
被相続人等の不動産貸付事業等の用に供されていた宅地等で、一定の要件を満たす被相続人の親族が取得したものをいいます。
   対象面積 200平方メートルまで
   減額割合 50%

平成25年度の税制改正では、小規模宅地等の特例についての適用要件の緩和・柔軟化が図られ、高齢化社会に対応した二世帯住宅(特定居住用宅地等)に関する改正(平成26年1月1日以後の相続等について適用されます)が行われています。

特定居住用宅地等の被相続人の親族についての要件に被相続人との「同居」があります。
この「同居」の要件については、改正前は、二世帯住宅に対応しておらず、内階段等で二世帯を行き来できる構造でなければ「同居」とはみなされず、自宅の敷地全体への適用はできませんでした。
改正により、行き来できるかどうかにかかわらず二世帯であれば「同居」とみなされることになり、1階と2階が外階段のみでつながっているような二世帯住宅でも自宅の敷地全体が適用対象地となりました。

但し、登記方法についての注意点があります。例えば父名義の土地に、父(1階)と息子(2階)で二世帯住宅を建築し、それぞれを区分登記した場合には自宅の敷地全体への適用はできません。敷地全体を特例対象とするには共有登記にしておく必要があります。

他方、不動産取得税や固定資産税についての優遇措置は1戸ごとに適用します。二世帯住宅を区分登記した場合には、「2戸」として適用することができ、共有登記とした場合の2倍の優遇措置を適用することができます。これは、共有登記をすると「1戸」とみなされてしまうからです。

ここまでのご説明で、特例や優遇措置の適用については、十分に検討した上で判断する必要があることを、お分かりいただけたと思います。
上記につきましてご相談等ございましたら、コンパッソ税理士法人までお気軽にお問合せ下さい。

千葉流山事務所 金子真奈美

 

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