サブリース住宅原賃貸借標準契約書について

2015年より相続税法が改正され、基礎控除額が引き下げになり、最高税率が55%になりました。そのような環境のなか、アパートやマンション等の共同住宅の建築は、相続税対策として有効との認識のもと、その件数は増加しています。今回は、アパートはマンション等の共同住宅を建築した後の賃貸不動産管理について、ご紹介したいと思います。

賃貸不動産管理の2つの方式
多くの場合、アパートやマンション等の共同住宅の所有者(大家)は、自己での管理はノウハウも少なく難しいことから、管理の全てを管理業者に委託しているケースが全体の6割超だと言われています。管理業者に委託した場合、大きく分けて2つの方式があります。

1.サブリース方式
2.管理委託方式

最近目立つのが1.サブリース方式で、サブリースとは、又貸し、転貸のことであり、不動産賃貸においては、転貸を目的とした一括借上のことを、一般的にサブリース方式と呼んでいます。

「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」とは
サブリース方式は、賃貸人である共同住宅の所有者(大家)から、建物を転貸目的にて賃借した管理業者が転貸人となり、入居者(転借人)に転貸するシステムによって行う賃貸管理事業です。ただし、このように賃借人・転貸人・転借人と、当事者が3者にわたる事などから契約内容も複雑になり、その当事者間における紛争の未然防止を図る目的から、国土交通省では「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」というものを作成し、ホームページ等でひな形を公開しています。ここで「原」とは元の原因となる賃貸契約という意味で「原」という用語を用いており、ここに大家が管理業者に建物を貸し付ける契約を、原賃貸借貸借契約と呼びます。
ただし、この「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」は万能では無く、サブリース方式の導入にあたって、最低限合意されなければならないと考えられる指針のようなものです。従って、個別的な事案については、必要に応じて文章の修正や加筆が必要であろうと思われます。

今回は、アパートやマンション等の共同住宅における2つの賃貸不動産管理の方式、特にサブリース方式の契約書作成に関することに焦点をあててみました。また、管理を委託する方式ではなく、自ら法人を設立してアパートやマンション等の共同住宅をその法人に所有させる方式もあり、この場合、その会社の株主や役員を誰にするかなど、税務上や会社経営上において検討すべき課題はたくさん有ります。相続税対策として需要の増えている現在だからこそ、失敗のないようにしたいものです。
ご不明な点、ご相談などございましたら、是非コンパッソ税理士法人までお問い合わせ下さい。

出典:国土交通省HP

千葉流山事務所 小森和哉

  

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